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Trotz positiver Konjunkturwerte hält die Verunsicherung im Immobilienmarkt weiterhin an. Hat die Branche eine Zukunft oder sind die Chancen endgültig verspielt? Im Interview spricht Thomas Hartauer, CEO der Lacuna AG, über Herausforderungen und Perspektiven des Immobilienmarktes.
Worin sehen Sie die größten Herausforderungen für die Immobilienbranche?
Thomas Hartauer:
Nach wie vor verzeichnet die gesamt Branche enorme Mittelabflüsse. Liquiditätsprobleme im Bereich offener Immobilienfonds, erschwerte Immobilienfinanzierung trotz sich entspannender Kapitalmärkte, steigende Notverkäufe – schlechte Nachrichten sind nicht schwer zu finden. Auch in einem aktuell erhobenen Stimmungsbild von Unternehmen spiegelt sich die momentane Kreditklemme wider: So gehen über 60% der Befragen davon aus, dass Notverkäufe weiter zunehmen werden. Weitere 40% stimmen mit der Prognose steigender Fremdkapitalkosten überein. Besonders in den USA ist die Situation auf dem Immobilienmarkt sehr angespannt. Wie in den letzten Wochen bekannt wurde, prüfen hier aktuell Staatsanwälte Millionen von Zwangsversteigerungen auf deren Rechtmäßigkeit. Offensichtlich wurden in den vergangenen Jahren die Akten unzureichend archiviert. Viele der originären Schuldverschreibungen sind schlicht verschwunden. Experten sehen die Gefahr einer großen Klagewelle von Investoren und ehemaligen Hausbesitzern. Herausforderungen, die ich sehe, zeigen sich im viel umworbenen Anlegervertrauen. Dies fußt letztlich auf der Konstruktion vernünftiger, transparenter Produkte, die langfristig in allen Marktphasen funktionieren – und nicht ein System zum Crash bringen.
Welche Konsequenzen ergeben sich hieraus für Anleger?
Thomas Hartauer:
Hinsichtlich der Immobilienproblematik gibt es für mich nur eine sinnvolle und langfristige Lösung: die Investition in reale Sachwerte. Das ist jedoch nur die eine Seite der Medaille. Darüber hinaus sind Diversifikation und Liquidität ausschlaggebend. Es ist für Investoren wichtig, durch ein entsprechend breit aufgestelltes Portfolio möglichst keine Kapitalverluste einzufahren und auf veränderte Marktlagen reagieren zu können. Ein aktuelles Beispiel zeigt sich in den USA im Trend hin zur vermieteten Wohnimmobilie. Hintergrund sind die anhaltenden Zwangsversteigerungen. Eine solche Entwicklung mitzunehmen, ist natürlich ausschlaggebend für den langfristigen Anlageerfolg.
Haben Sie ein Beispiel dazu?
Thomas Hartauer:
Sehen Sie sich die US-amerikanische AvalonBay Communities an, ein Vermieter hochwertiger Apartments. Mit einer Ein-Jahres-Performance des Unternehmens von gut 52% seit Anfang September 2009 zeigt sich neben der Stärke des Apartmentsektors auch die Profitabilität von AvalonBay selbst. Wir von Lacuna investieren bereits seit gut 10 Jahren in den US-Immobilienmarkt, speziell in den REIT-Sektor. AvalonBay ist daher eines von vielen guten Beispielen für erfolgreiche Einzeltitelpositionen aus dem Portfolio des Lacuna - US REIT.
Auf welchem Weg kann für Anleger ein Umfeld geschaffen werden, das Investitionen wieder attraktiv macht?
Thomas Hartauer:
Ganz grundsätzlich haben sich in diesem Zusammenhang REITs als rentable Alternative erwiesen. Zwar wenig bekannt in der breiten Anlegeröffentlichkeit, vereinen sie durch ihre Konstruktion die Vorteile zweier Welten – Immobilien und Aktien. Das bestätigt auch eine Studie von 2008, die an der IREBS International Real Estate Business School der Universität Regensburg durchgeführt wurde. Diese zeigt auf, dass sich Immobilienaktien zwar kurzfristig an der Entwicklung des Aktienmarktes orientieren, sich langfristig jedoch wie Direktinvestments in den Immobilienmarkt verhalten. Im Ergebnis entsteht durch die Verbindung von Sachwertinvestitionen mit den wesentlichen Erfolgsfaktoren Liquidität und Diversifikation ein deutlich besseres Chance-Risiko-Profil.
Aber Aktien haben genauso wie Immobilien im Zuge der Finanzkrise erhebliche Kursverluste erlitten. Warum sollten Anleger vor diesem Hintergrund auf Immobilienaktien setzen?
Thomas Hartauer:
Ich möchte hier an die positiven Auswirkungen von REITs auf das Portfolio anknüpfen. Professor Ibbotson, ein amerikanischer Immobilienspezialist, studiert seit Jahrzehnten den amerikanischen Immobilienmarkt und erarbeitet jährlich aktualisierte Studien. Sie belegen, dass REITs das Risiko des Depots bei steigendem Ertrag deutlich senken. Ein Großteil der Anleger greift bei der Wahl der Anlageklassen allerdings eher auf Renten und Aktien zurück. Doch als Grundbaustein eines breit diversifizierten Portfolios sind REITs mittlerweile sehr bedeutend. Dies lässt sich beispielsweise durch Performancevergleiche über die letzten 30 Jahre zeigen: Im Vergleich zur klassischen Portfolioverteilung von 60% Anleihen und 40% Aktien steigert die Beimischung von 10% REITs den Ertrag des Portfolios um 0,3% p.a. und vermindert zugleich das Risiko um 0,1% p.a. Ein Anteil von 20% REITs bewirkt einen Mehrertrag von 0,5% p.a. bei gleichbleibendem Risiko. Auch ein Blick auf die zu erwartenden Performances von REITs sprechen für diese Anlageklasse. Diese liegen in 2-Jahres-Zeiträumen zwischen 46,3% bei Investitionen in Large Caps und 18,6% im Bereich Small Caps. Besonders das US-Umfeld bietet in punkto REITs gutes Potenzial – ganz entgegen der öffentlich weit mehr verbreiteten schlechten US-Immobilienmarktstimmung. Hintergrund ist schlicht die Professionalität des US-REIT-Marktes. Denn dieser ist mit nunmehr über 50 Jahren der älteste und damit etablierteste REIT-Markt weltweit.
Vielen Dank für das Gespräch.
LACUNA – 1996 in Regensburg gegründet – ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Sitz in Deutschland (Regensburg) und der Schweiz (Zürich). Dem Namen Lacuna (lat. Lücke, Nische) verpflichtet, entwickelt, vermarktet und vertreibt Lacuna neuartige Investmentfonds- und Beteiligungskonzepte. Bei der Umsetzung dieser Konzepte arbeitet die Regensburger Investmentgesellschaft mit externen Spezialisten – Fondsberatern, Betreibern und Initiatoren – zusammen, die ihre Fachkompetenz bereits langjährig und erfolgreich unter Beweis gestellt haben. Das Fundament bei der Beurteilung und Auswahl dieser Partner bildet ein eigenes, unabhängiges Research. Als eigenständige Gesellschaft kann Lacuna so die optimalen Partner für ihre Investoren auswählen. Neben dem Engagement in Nischenmärkten sieht Lacuna in den Sektoren Gesundheit und Umwelt ihre Kernbranchen.
Zur Veröffentlichung frei gegeben. Für weiteres Bildmaterial, Informationen oder Interview-Termine wenden Sie sich bitte an:
gemeinsam werben oHG
Kristina Reichmann
T. 040 769 96 97 12
F. 040 769 96 97 66
E. k.reichmann@gemeinsam-werben.de
Lacuna AG
Thomas Hartauer
T. 0941 99 20 88 0
F. 0941 99 20 88 38
E. hartauer@lacuna.de
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